＼ こちらの記事は、こんな方に読まれています ／
- 中古マンション購入とリノベーションの費用総額が分からず不安を感じている人
- 初めて住宅を購入するにあたり、無理のない資金計画の立て方を学びたい人
- リノベ費用の内訳や相場、費用を抑える具体的なコツを体系的に知りたい人
「中古マンションを購入して、自分好みにリノベーション（リノベ）したい！」
そう考えていても、「結局、総額でいくらかかるの？」「自分でも手の届く価格帯なの？」と、費用に対する不安を感じている方は多いのではないでしょうか。
特に初めての住宅購入・リノベとなると、費用相場や内訳がわからず、なかなか一歩を踏み出せないものです。
この記事では、「中古マンションのリノベ費用」のリアルな相場を、初めて住宅購入を検討する方の目線に合わせて徹底解説します。購入費とリノベ費用の内訳、予算を抑えるコツ、さらには具体的な事例まで、わかりやすくお伝えします。
この記事を読めば、費用に対する不安が解消され、理想の住まいづくりに向けた具体的なアクションが見えてくるはずです。
中古マンションリノベの費用相場とは
※イメージ画像※
購入費とリノベ費用の内訳を解説
中古マンションを購入してリノベーションする場合、費用の内訳は大きく分けて「物件購入費用」と「リノベーション費用」の2つで構成されます。多くの方が不安に感じるのは、この2つの合計がいくらになるのか、という点です。
まずは、それぞれの費用項目について、ざっくりとした相場を理解しましょう。
| 費用項目 | 費用の目安 | 備考 |
| 物件購入費用 | 全国平均で約2,500万～3,000万円前後 | エリアや築年数で大きく変動 |
| リノベーション費用 | 500万～1,000万円前後 | 内容（フルリノベ/部分リノベ）で変動 |
| 諸費用（税金・仲介手数料など） | 総額の約1割程度 | 購入費用＋リノベ費用の合計額に対して |
総額としては、3,000万円台〜4,000万円台前半を想定しておくと、比較的現実的なラインが見えてきます。
ただし、この金額はあくまで相場であり、物件の立地やリノベのこだわり度合いによって大きく変わることを覚えておきましょう。特に初めて住宅を購入される方は、この相場感を基準に、「自分はどこに費用をかけるか」という優先順位を決めることが大切です。
初めての購入でも手が届く価格帯は？
「3,000万円以上なんて無理！」と諦める必要はありません。実用性・コスパ重視の方であれば、「2,000万円台〜3,000万円台前半」の価格帯を狙うことは十分に可能です。
無理なく目指せる価格帯の具体例
- 物件価格を抑える:
- 都心から少し離れたエリアを選ぶ
- 築年数が古い物件（築30年以上など）を選ぶ
- リノベ費用を抑える:
- 水回りなど「部分リノベ」に留める
- 間取り変更を最小限にする
特に重要なのは、「物件価格とリノベ費用のバランス」です。
例えば、物件価格を2,000万円に抑え、リノベ費用を500万円〜800万円程度に設定すれば、総額を2,000万円台後半〜3,000万円前後で実現できます。住宅ローン審査の面でも、無理のない借入額となる可能性が高まります。
全国平均の費用はどのくらい？
中古マンションのリノベーション費用（工事費用）の全国平均は、約800万円前後というデータがあります（出典：リクルート「住宅購入・建築検討者調査 2023」の事例などから見られる平均値）。
ただし、この平均値は、「フルリノベーション」から「部分的なリフォーム」まで、幅広い工事内容を含んだものです。
- フルリノベーション（間取り変更含む）: 800万円〜1,500万円前後
- 水回り・内装の部分リフォーム: 300万円〜600万円前後
また、物件購入費も含めた「総額」の平均は、首都圏や関西圏などの都市部では4,000万円前後になる傾向が見られますが、地方都市では3,000万円台前半に収まるケースも多くなります。
あなたの希望する「エリア」と「リノベ内容」によって相場は大きく変動するため、「全国平均」は一つの目安として捉え、具体的な費用は専門家（リノベ会社）に相談して算出してもらうのが最も確実です。
リノベーション費用の内訳と項目別相場
※イメージ画像※
物件購入費用の目安
物件購入費用は、リノベ総額の中で最も大きな割合を占めます。相場はエリアや築年数で変動しますが、首都圏での平均は約3,000万円前後、地方主要都市では2,000万円台後半を目安にしましょう。
注意点
物件価格を抑えるためには、「築年数」と「立地」が最大のポイントです。
- 築古物件:
築30年以上の物件は価格が安い傾向にありますが、「旧耐震基準」の物件ではないか、「給排水管の交換が必要か」など、リノベ費用に直結する隠れたコストがないかを確認する必要があります。 - 立地
駅近でなくても良い、都心でなくても良い、という選択ができれば、物件価格を大幅に抑えることが可能です。
また、リノベ前提の中古マンションの場合、「リノベーションのしやすさ（自由度）」も重要です。物件によっては、構造上の制約で間取り変更が難しい場合もあるため、購入前にリノベ会社に相談してプロの目でチェックしてもらうことが賢明です。
設計・デザイン費用の相場感
リノベーションを依頼する会社によって異なりますが、設計・デザイン費用は、総工事費の5%〜15%程度が相場です。
| 依頼先 | 設計・デザイン費用の特徴 | 相場の目安 |
| 設計事務所 | デザイン性が高く自由度が高い。費用は高め。 | 総工事費の10%〜15%程度 |
| リノベ専門会社 | 設計と施工が一体。費用は比較的抑えられる。 | 総工事費の5%〜10%程度 |
| 工務店・リフォーム会社 | 設計費を別に取らないケースも。デザインはシンプル。 | 0%〜5%程度（工事費に含まれる場合が多い） |
デザインや間取りに強いこだわりがある場合は、設計事務所に依頼する方が満足度は高まりますが、コスパ重視の方には、「設計・施工を一貫して行うリノベーション専門会社」がおすすめです。中間マージンも抑えられ、費用対効果の高いデザインを提案してくれる可能性が高いです。
施工費・工事費はどこで差がつく？
施工費・工事費は、リノベ費用の中で最も大きな部分であり、「何を」「どこまで」変えるかで価格が大きく変動します。
- 水回り（キッチン、浴室、トイレ）
設備本体のグレード（メーカー、機能）で大きく差がつきます。ハイグレードなものを選ぶと、1箇所につき数十万円〜100万円単位で費用が増えることもあります。 - 間取り変更
壁の撤去や新設には、建材費だけでなく、解体費や廃材処理費、電気配線や給排水管の移設工事費などが発生します。大掛かりな間取り変更はコスト増の要因となります。 - 内装材（床材、壁紙）
無垢材や漆喰などの自然素材は、一般的な合板フローリングやビニールクロスよりも費用が高くなります。
費用の差を明確にするポイント
「目に見えない部分」である給排水管の交換や電気配線の引き直しは、古い物件ほど必要になる可能性が高く、費用を抑えるのが難しい項目です。しかし、将来的なトラブルを防ぐためには、しっかりと予算を確保すべき「実用性」に関わる部分です。
諸費用・税金・仲介手数料など
物件購入費とリノベ費用以外にも、「諸費用」として総額の約1割程度を見積もっておく必要があります。
| 費用の種類 | 費用の目安 | 備考 |
| 仲介手数料 | 物件価格の約3%＋6万円＋消費税 | 不動産会社に支払う手数料 |
| 不動産取得税・固定資産税 | 各種税金 | |
| 登記費用 | 司法書士への報酬、登録免許税など | |
| 火災保険料・地震保険料 | ||
| 住宅ローン関連費用 | 事務手数料、保証料など |
特に注意が必要なのは、「仲介手数料」です。物件購入費が高くなるほど、この手数料も高くなります。
また、「ローン関連費用」は、選ぶ金融機関やローンの種類によって数万円〜数十万円の差が出ることがあるため、複数の金融機関を比較検討することがコスパ重視の方には重要です。諸費用も含めた総額で資金計画を立てるようにしましょう。
費用を左右する4つのポイント
※イメージ画像※
物件の築年数と状態の影響
物件の「築年数」と「状態」は、リノベーション費用に最も大きな影響を与えます。
- 築浅物件（〜築15年程度）
費用は抑えられやすい。水回り設備や配管が比較的新しく、大規模な改修が不要なケースが多いです。リノベ費用は500万円前後で抑えられる可能性があります。 - 築古物件（築25年〜35年程度）
物件価格は安いが、リノベ費用が高くなる可能性がある。給排水管の老朽化、断熱性の低さなど、「インフラ部分の交換・改修」が必要になり、リノベ費用が800万円〜1,000万円以上になることもあります。
築年数が古いほど、内装や間取りだけでなく、「スケルトン（骨組み）状態」にして配管や配線からやり直すフルリノベーションが必要となる場合が多く、結果的にコストが増加する傾向にあります。
エリア・立地による価格差
中古マンションの「物件価格」は、エリア・立地によって大きく異なりますが、実は「リノベーション費用（工事費）」自体も、エリアによって差が出ることがあります。
都市部（首都圏、関西圏など）の場合、職人さんの人件費や資材の運搬費が高くなる傾向があり、リノベ費用も地方に比べて10%〜20%程度割高になるケースがあります。
しかし、地方の場合は人件費や資材費が比較的安価なため、リノベ費用を抑えやすいです。
また、「物件価格とリノベ費用のバランス」で考えた場合、都心では物件価格が非常に高いため、リノベ費用を抑える戦略（部分リノベなど）が重要になります。地方では物件価格が抑えられる分、リノベに予算を厚く割いて、よりこだわったフルリノベーションを行う、という選択も可能になります。
▶リノベ不動産で、あなたの「手の届く価格」を具体的にチェック
フルリノベ or 部分リノベの違い
リノベーションには、間取りや設備をすべて一新する「フルリノベーション」と、水回りや内装の一部だけを変える「部分リノベーション」があります。
| リノベの種類 | 工事内容 | 費用目安 | 適している人 |
| フルリノベーション | 間取り変更、配管・配線の一新、全内装 | 800万円〜1,500万円前後 | 暮らしにこだわりたい、築古物件を購入した人 |
| 部分リノベーション | キッチン・浴室など水回り交換、壁紙・床材交換 | 300万円〜600万円前後 | コスパ重視、住み始めてから少しずつ変えたい人 |
コスパ重視で情報収集を効率よく済ませたい方には、まずは「部分リノベ」から検討することをおすすめします。特に築浅物件であれば、既存の状態が良いことが多いため、水回りや壁紙を交換するだけでも、新築のような満足感を得られることが多いです。
依頼する会社の価格設定
リノベーションの費用は、「どこに依頼するか」によっても大きく変動します。
- リノベーション専門会社（設計施工一体型）
設計と施工を一つの会社で行うため、中間マージンが発生しにくく、比較的費用を抑えやすいです。特に中古マンションの購入からリノベまで一貫してサポートしている会社であれば、トータルコストの最適化が得意です。 - 設計事務所＋工務店
デザインは非常に自由度が高い反面、設計料と施工費が別々に発生し、総額が高くなる傾向があります。 - 大手リフォーム会社
安心感がありますが、広告費や人件費などが価格に上乗せされるため、費用が高めになるケースもあります。
「リノベ不動産」のように、物件探し・設計・施工をワンストップで提供している会社は、依頼窓口を一本化できるため、中間マージンをカットでき、効率よく理想の住まいづくりを進めたい方にとってメリットが大きいと言えます。
予算別おすすめリノベプラン
※イメージ画像※
500万円以内でできること
リノベーション費用を500万円以内に抑えたい場合、基本的に「部分リノベーション」の範囲に留まります。
- 【内装メイン】
全室の壁紙・床材交換（安価なビニールクロス・合板フローリングを使用）＋造作家具の一部 - 【水回りメイン】
キッチン（または浴室）とトイレの設備交換＋周辺の内装を一部変更 - 【間取り変更】
大掛かりな壁の撤去は難しく、既存の間取りを最大限に活かすことが前提となります。
おすすめプラン
築20年程度の比較的状態の良い物件を選び、「水回りの設備を一新」しつつ、「リビングの床材だけは無垢材にする」など、「メリハリのある投資」を行うことで、予算内でも満足度の高い空間づくりが可能です。
800万円以上のこだわりプラン
リノベ費用に800万円以上の予算を確保できると、「フルリノベーション」や、こだわりのデザインを実現することが可能になります。
- 【間取り】
ほぼ全ての壁を撤去し、自由に間取りを変更する（ワンルーム化、書斎の設置など） - 【設備・素材】
浴室を広げる、海外製の食洗機を導入、天然の無垢材やタイルを大胆に使用するなど、デザイン性・機能性を追求した素材・設備選び - 【インフラ】
給排水管・電気配線を全て交換し、長期的な安心感を得る
こだわりプランのメリット
特に築古物件を購入した場合、800万円以上の予算があれば、断熱工事や防音対策にも費用を充てることができ、快適性が新築マンションレベルに向上します。暮らしにこだわりたい方にとっては、自分の理想を細部まで反映できる、夢のある予算帯と言えます。
費用対効果の高い設計アイデア
コスパを重視しつつ、満足度を上げるために、費用対効果の高い設計アイデアを積極的に取り入れましょう。
- 造作家具の活用
既製品の収納家具よりも、壁一面を使った造作収納はデッドスペースがなくなり、部屋全体がスッキリ見えます。設計次第で費用が抑えられ、見た目の満足度が非常に高いです。 - 建具を最小限に
部屋を仕切るドアなどの建具（扉）は意外と高価です。引き戸やカーテンで代用したり、あえて扉を設けずに開放的な間取りにすることで、費用を節約できます。 - 既存設備の利用
状態の良いエアコンや給湯器などはあえて交換せずに残し、壊れてから交換する、という割り切りも大切です。浮いた費用を、毎日使うキッチンや床材などの「目に入る部分」に回しましょう。
リノベ費用を抑える5つのコツ
※イメージ画像※
補助金や減税制度を活用する
中古マンションのリノベーションでは、国や自治体の補助金・減税制度を活用することで、数十万円〜数百万円の費用を実質的に抑えることが可能です。
- 住宅ローン減税
住宅ローンの年末残高の一定割合が所得税から控除される制度です。リノベーション費用をローンに組み込む場合も適用されます。 - 長期優良住宅化リフォーム推進事業
省エネ性能や耐久性向上を目的としたリフォームに対して、最大200万円程度の補助金が交付される制度です。 - 自治体独自の補助金
各自治体で、耐震改修や省エネリフォームに対する独自の補助金制度があります。
これらの制度は、「着工前に申請が必要」なものが多いため、リノベ計画の初期段階から、リノベーション会社の担当者に相談し、適用可能な制度を洗い出してもらうことが重要です。
素材や設備を賢く選ぶ
費用を抑えるには、素材や設備選びの「グレードダウン」ではなく「賢い選び方」を意識しましょう。
- キッチン
ハイグレードなメーカー品ではなく、機能がシンプルな普及品を選び、面材（扉の色・柄）だけを高級感のあるものにする。 - 内装材
面積の大きい部分（床、壁）は安価なものを選び、面積の小さい部分（アクセントウォール、ニッチ）にだけ質の高い素材（タイル、無垢材）を使用し、デザイン性を高める。 - 照明
高価なデザイン照明を数多く使うのではなく、ライティングレールを活用して、安価なスポットライトを効果的に配置する。
この「賢い選び方」こそが、実用性・コスパ重視の方に最もおすすめできるコストカット術です。
優良なリノベ会社を比較する
リノベーション会社によって、得意な工事や価格設定、提案力が大きく異なります。最低でも3社以上から見積もりを取り、「工事内容が明確か」「なぜその価格になるのか」を比較検討することが、費用を最適化する上で欠かせません。
比較するポイント
- 見積もりの項目: 「一式」などの大雑把な項目がなく、細かく内訳が記載されているか
- 提案内容: 予算内で実現できる現実的なプランを提案してくれているか
- 対応スピードと質: 疑問点に対して専門用語を使わず、わかりやすく丁寧に説明してくれるか
「リノベ不動産」のように、ワンストップで物件探しからサポートできる会社は、中古マンション購入後のリノベ費用の不安を解消するノウハウを多く持っています。
中間マージンをカットする方法
リノベーション費用が高くなる要因の一つに「中間マージン」があります。これは、設計を請け負った会社が、実際の工事を下請けの工務店に発注する際に発生する、手数料のようなものです。
中間マージンをカットする依頼形式
設計と施工を一つの会社が行う「設計施工一貫方式」の会社を選ぶことです。
窓口が一本化されるため、中間マージンが抑えられ、結果として総費用を安く抑えられる可能性が高くなります。また、設計と施工の連携がスムーズになるため、工期短縮にもつながりやすく、効率よく情報収集を済ませたい方にも適しています。
設計段階から予算管理を徹底
リノベーション費用が予算オーバーする最大の原因は、「工事の途中で変更が発生すること」です。
これを防ぐためには、設計の初期段階から、リノベ会社の担当者に「予算上限」を明確に伝え、その中で最大限に希望を叶えるプランを提案してもらうことが重要です。
予算管理のコツ:
- 譲れない要望（Must）と妥協できる要望（Want）をリスト化する。
- 担当者と「予算会議」を開き、Mustの要望から費用の内訳を決めていく。
- 契約後に発生する可能性のある予備費（総額の5%〜10%程度）も予算に組み込んでおく。
設計段階で予算管理を徹底することで、「これだけは削れない」という暮らしのこだわりを保ちつつ、総額をコントロールすることが可能になります。
リノベ会社選びと相談のポイント
※イメージ画像※
信頼できる会社を見極める基準
リノベーションを成功させるためには、信頼できる会社選びが何よりも重要です。
- ワンストップ対応ができるか
物件探しから設計・施工まで一貫して対応している会社は、トータルコストの最適化や、購入物件のリノベのしやすさのチェックが得意です。 - 実績と事例が豊富か
特にあなたの希望に近い「築年数」や「予算」でのリノベーション実績があるかを確認しましょう。自分と近いライフスタイルの事例があれば、より具体的なイメージが持てます。 - 保証・アフターフォロー
工事完了後の保証期間や、設備の不具合が発生した際の対応（アフターフォロー）が明確になっているかを確認してください。
契約前に、「なぜこのプランになったのか」「工事期間はどれくらいか」など、疑問点を丁寧に、専門用語を使わずに説明してくれる会社は、誠実で信頼できます。
相談前に準備しておくべきこと
リノベーションの無料相談を効率よく、かつ有益な時間にするために、事前に以下の点を準備しておきましょう。
- 物件の希望条件: エリア、広さ、築年数、予算の上限（購入費＋リノベ費の総額）
- リノベの要望リスト: 「絶対に欲しいもの（例：食洗機、広いリビング）」と「どちらでも良いもの（例：浴室のグレード、壁紙の色）」を明確にしておく
- 理想のイメージ画像: Pinterestなどで集めた、好きな内装の画像などを用意しておく
これらの情報があるだけで、担当者はあなたの「実用性・コスパ重視」のニーズを正確に把握し、予算内で実現可能な「費用対効果の高い」プランを提案しやすくなります。
無料相談で聞くべきチェック項目
無料相談の場では、費用に対する不安を解消するために、以下のチェック項目を必ず担当者に尋ねましょう。
| 項目 | 質問の意図 |
| 中古物件の選び方 | リノベに適した物件をどう見つけるか、リノベ費用が高くなる物件の特徴は何か |
| 費用の内訳 | 見積もりで「一式」となっている項目を細かく分解してもらう |
| 追加費用のリスク | 工事中に費用が追加になるのはどのようなケースか、その場合の対応は |
| ローン・資金計画 | 物件購入費とリノベ費用を合算したローンの組み方、補助金・減税制度の利用可否 |
| 工期と実績 | 類似事例の工期と、自分と近いライフスタイルの実績があるか |
大きな不安を解消するためには、プロから具体的な数字と根拠を聞き出すことが重要です。
まとめ｜費用不安は無料相談で解消
※イメージ画像※
中古マンションのリノベーションは、新築マンションの購入に比べて、費用感の幅が広く、情報収集が難しいと感じるかもしれません。しかし、この記事でお伝えしたように、初めての住宅購入でも十分に手が届く価格帯で、理想の暮らしを実現することは可能です。
今すぐできる情報収集の第一歩は、「自分の予算」と「実現したい暮らしのイメージ」を整理すること。そして、その二つをプロの意見と照らし合わせることです。
特に、「物件価格とリノベ費用のバランス」は、素人だけでは判断が難しいため、専門家の知恵を借りるのが最も効率的です。
「自分に合ったリノベ費用を知りたい」「プロに相談しながら計画を立てたい」
そんな方は、リノベ不動産の無料相談やカタログ請求を活用して、最初の一歩を踏み出してみましょう。
物件探しから設計・施工まで、ワンストップでサポートできる専門会社に相談することで、中間マージンを抑えつつ、あなたのコスパ重視の理想を叶えるプランが見つかるはずです。
未来の住まいづくりを、今すぐ始めましょう。
＼ 中古リノベの費用がわかる！／
